Investor plant achtgeschossigen Anbau für das Hotel Königshof in Bad Oeynhausen

Parkhauspläne auf dem Tisch

Laut Beschlussvorlage sieht das Nutzungskonzept für das Bestandsgebäude neben einem Hotelbetrieb in geringem Umfang Wohnnutzung und Einzelhandel im Erdgeschoss vor. Angebaut werden soll ein Gebäude mit acht oberirdischen Geschossen und einer Tiefgaragenebene im Untergeschoss. Insgesamt sollen dort 145 Pkw-Stellplätze entstehen.

Die Höhe des Anbaus nehme mit der Dachoberkante die Höhe des Königshofes auf und betrage 23,61 Meter. Zwar springe das oberste Geschoss zurück, es sei rechnerisch aber ein Vollgeschoss. „Von dem Anbau sollen das Untergeschoss und die ersten vier oberirdischen Geschosse als Parkdeck, die weiteren drei oberirdischen Geschosse als Gewerbefläche und das oberste Geschoss als Fitnessstudio genutzt werden“, heißt es weiter in der Beschlussvorlage.

Befreiungen sind erforderlich

Das geplante Bauvorhaben hält nach Angaben der Stadt nicht in allen Teilen die Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes Nr. 22 „Stadtmitte Ost“ ein. Für die Verwirklichung der Pläne seien mindestens die folgenden Befreiungen nach Baugesetzbuch (Paragraf 31, Absatz 2) erforderlich:

Festsetzung Nr. 11 Flächen für Stellplätze und Garagen – Das Parken für das Hotel ist auf den Ebenen von Tiefgarage, Erdgeschoss, Zwischengeschoss sowie erstem bis drittem Obergeschoss vorgesehen. In den Sonderbauflächen an der Straße Am Kurpark und nördlich der Bismarckstraße sind generell Tiefgaragen festgesetzt, die der privaten Nutzung dienen sollen und von den jeweiligen Grundstückseigentümern zu errichten sind.

Die Planzeichnung gibt für das geplante Bauvorhaben eine mittels Baulinien und Baugrenzen verortete Tiefgarage vor. Dieser Bereich wird durch die geplante Untergeschossebene aber überschritten. Die geplanten acht Obergeschosse über diesem Untergeschoss, die jedoch nur bis einschließlich drittem Obergeschoss als Parkdeck genutzt werden sollen, sind nach Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht explizit geregelt.

Festsetzung Nr. 6.1 Überbaubare Grundstücksgrenzen – Die maximal überbaubaren Grundstücksflächen werden im Plan durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Sie dürfen nur ausgenutzt werden, soweit die festgesetzten Grund- und Geschossflächenzahlen nicht überschritten werden. Das geplante Parkdeck hält insbesondere parallel zur Straße Am Kurpark die Baugrenze nicht ein.

Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,7 wird aber voraussichtlich eingehalten. Der Bebauungsplan setzt eine Geschossflächenzahl von 2,2 fest. Das heißt, die Flächen aller Geschosse des Gebäudekomplexes dürfen insgesamt 220 Prozent der zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche (100 Prozent) betragen. Durch die oberhalb der Tiefgarage geplante Nutzungen kommt es zur klaren Überschreitung der Geschossflächenzahl von 2,2.

Festsetzung Nr. 4 Maß der baulichen Nutzung, Zahl der zulässigen Vollgeschosse – Der Bebauungsplan setzt mindestens drei bis maximal fünf Vollgeschosse mit einem zusätzlichen Dachgeschoss fest. Der Bereich des Grundrisses des Anbaus soll mit einem unterirdischen und acht oberirdischen Geschossen errichtet werden. Das Dachgeschoss wird rechnerisch ein Vollgeschoss. Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse wird also überschritten.

Eine Höhenbegrenzung ist im Bebauungsplan nicht vorgegeben, da größtenteils Bestandsgebäude überplant wurden. Von der Höhenentwicklung nimmt das Parkdeck die Höhe des Königshofes und die Firstlinie der südlich angrenzenden Gebäude auf und überragt diese durch die geplanten Geschosse nicht.

„Planung städtebaulich vertretbar“

„Die Planung ist städtebaulich vertretbar, da sie zur Revitalisierung des seit langer Zeit leer stehenden teilweisen Baudenkmals Hotel Königshof führen soll“, führt die Stadt in der Beschlussvorlage zur Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung weiter aus. Der Königshof liege an prominenter Stelle im Innenstadtgefüge und sei durch seine Lage innerhalb des Kurgebietes ein Bindeglied zwischen Kurpark und Innenstadt. Die Verwaltung: „Die erheblichen Bemühungen zur Aufwertung und Inwertsetzung der Innenstadt würden durch eine Revitalisierung des Königshofes verstärkt.“

Der Beschlussvorschlag zur Ausschusssitzung sieht vor, dass für die Errichtung des Parkdecks notwendige Befreiungen hinsichtlich der genannten Punkte unter Würdigung der Vereinbarkeit der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen erteilt werden sollen. Die Gestaltung der Parkhaus-Fassade solle dem Ausschuss zudem in mindestens zwei Varianten vorgestellt werden.